Κυκλάδες: Ποιος ελέγχει τη δόμηση;
Ο Αρχιτέκτονας και Γραμματέας του Συλλόγου Μηχανικών Νάξου κ. Σπυρίδων Κουτάντζης ξεδιπλώνει τα «κενά» των ελέγχων δόμησης στα νησιά και επισημαίνει ότι το νέο χωροταξικό θα κριθεί στην πράξη από το αν θα εφαρμοστεί οριζόντια για κάθε πολίτη και επενδυτή
Συνέντευξη στον Λάμπρο Δεμερτζή
Σε μια περίοδο όπου οι Κυκλάδες βρίσκονται στο επίκεντρο έντονης οικοδομικής και τουριστικής πίεσης, το ζήτημα της πραγματικής αποτελεσματικότητας των μηχανισμών ελέγχου στη δόμηση και η εφαρμογή του νέου χωροταξικού πλαισίου αποκτούν καθοριστική σημασία για το μέλλον των νησιών. Ο Αρχιτέκτονας και Γραμματέας του Συλλόγου Μηχανικών Νάξου, κ. Σπύρος Κουτάντζης, αναλύει στην εφημερίδα «Κυκλαδική» τις αδυναμίες του υφιστάμενου συστήματος, επισημαίνοντας καθυστερήσεις, ελλιπείς ελέγχους και την απουσία ουσιαστικής εποπτείας, σε μια συγκυρία όπου η ανάγκη για διαφάνεια και τήρηση των κανόνων είναι πιο επιτακτική από ποτέ.
Την ίδια ώρα, το νέο χωροταξικό επιχειρεί να βάλει φρένο στην άναρχη ανάπτυξη και να αναδιατάξει την κατανομή της τουριστικής και οικοδομικής δραστηριότητας, δίνοντας έμφαση στη φέρουσα ικανότητα των νησιών και στην προστασία του τοπίου.
Τι σημαίνουν όμως όλα αυτά στην πράξη; Πώς επηρεάζονται οι ιδιοκτήτες γης, οι μικροί και μεγάλοι επενδυτές, αλλά και η φυσιογνωμία των ίδιων των νησιών; Και τελικά, οδηγούν οι νέοι κανόνες σε ένα πιο βιώσιμο μοντέλο τουρισμού ή σε μια διαφορετική κατανομή της ανάπτυξης;
Όπως τονίζει ο κ. Κουτάντζης, το μεγάλο στοίχημα δεν είναι μόνο ο σχεδιασμός, αλλά κυρίως η εφαρμογή: ένα πλαίσιο που θα ισχύει για όλους, χωρίς εξαιρέσεις, ώστε να αποφευχθούν νέες ανισότητες και να διασφαλιστεί μια πιο ισορροπημένη και βιώσιμη ανάπτυξη για τις Κυκλάδες.
Ελεγκτές Δόμησης: ευθύνη, καθυστερήσεις και «κενά» ελέγχου
Πώς αξιολογείτε σήμερα την αποτελεσματικότητα του θεσμού των Ελεγκτών Δόμησης, ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλής οικοδομικής πίεσης όπως είναι οι Κυκλάδες;
«Μετά την κρίση υπήρξε μία σημαντική μετατόπιση της ευθύνης γύρω από τον κλάδο της κατασκευής στους μηχανικούς, κάτι που σταδιακά δημιούργησε πρακτικά προβλήματα και , σε ορισμένες περιπτώσεις, συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού. Αυτό γιατί ήταν ένα σύστημα το οποίο πάτησε στο ρίσκο που κάθε ιδιώτης προτίθετο να πάρει είτε σαν ελεγκτής είτε σαν μελετητής. Σε συνδυασμό με τον αυξημένο φόρτο εργασίας των ιδιωτών που έχει δημιουργηθεί τα τελευταία χρόνια, παράλληλα με τις εξαιρετικά χαμηλές αμοιβές -αναντίστοιχες της ευθύνης της σημερινής εποχής- οδήγησε σε αρκετά μεγάλες χρονικές καθυστερήσεις, αλλά και ελλιπείς ελέγχους.
Παράλληλα, αξίζει να αναφερθεί και το ζήτημα της παντελούς έλλειψης δευτερεύοντος ελέγχου. Δηλαδή οι ελεγκτές δόμησης σε δεύτερο χρόνο δεν έχουν ελεγχθεί, δεν έχει γίνει κάποιος ουσιαστικός δειγματοληπτικός έλεγχος των οικοδομικών αδειών, όπως προβλέπεται από το νόμο– τουλάχιστον όσο γνωρίζουμε».
Έλεγχοι και διαφάνεια στις διαδικασίες δόμησης
Υπάρχουν κατά τη γνώμη σας επαρκείς μηχανισμοί ώστε οι έλεγχοι να γίνονται πραγματικά ανεξάρτητα και ουσιαστικά και όχι απλώς ως μια τυπική διαδικασία «σφραγίδας»;
«Η νομοθεσία προβλέπει δειγματοληπτικούς ελέγχους. Ουσιαστικά αυτό αποτέλεσε και τη δικλείδα ασφαλείας απέναντι στη δημιουργία πελατειακών σχέσεων ή άλλων προβλημάτων μεταξύ ιδιωτών. Αυτός είναι ο μηχανισμός που πρέπει να εφαρμοστεί άμεσα.
Σε δεύτερο χρόνο, νομίζω ότι έχουν ωριμάσει οι συνθήκες ώστε να τεθεί ξανά στο τραπέζι η επιστροφή, τουλάχιστον του κύριου σώματος των ελέγχων, στις Υ.ΔΟΜ., προκειμένου να μειωθεί και η οικονομική επιβάρυνση των ιδιοκτητών, αλλά και η δυσανάλογη ανάληψη ευθύνης από τους ιδιώτες μηχανικούς».
Αυθαίρετα και καταγγελίες: Να σπάσει η «ομερτά»
Πώς μπορεί να αντιμετωπιστεί το φαινόμενο έργων που, παρά τις εμφανείς καταγγελίες για υπερβάσεις ή αλλοίωσης του φυσικού τοπίου, συνεχίζουν κανονικά την κατασκευή τους;
«Δεν υπάρχει πιο επίσημος δρόμος από τις επώνυμες καταγγελίες και την προσφυγή στις αρμόδιες υπηρεσίες. Το βασικό πρόβλημα είναι να σπάσει η «ομερτά» γύρω από το ζήτημα».
Χωροταξικό: τι αλλάζει για τα νησιά
Με βάση το νέο Ειδικό Χωροταξικό, πώς επηρεάζει στην πράξη η κατηγοριοποίηση (Α, Β κ.λπ.) νησιά όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος και η Νάξος ως προς τη δόμηση και την τουριστική ανάπτυξη;
«Στην Ελλάδα ο χωρικός σχεδιασμός γίνεται σε επίπεδα. Υπάρχει η εθνική χωρική στρατηγική, στη συνέχεια τα τομεακά πλαίσια – δηλαδή, σε κάθε νευραλγικό τομέα της χώρας δημιουργούνται χωρικά σχέδια που τον ρυθμίζουν – και έπειτα ακολουθούν τα περιφερειακά και σε επίπεδο δήμου πολεοδομικά σχέδια, τα οποία είναι πολύ πιο εφαρμοσμένα επί εδάφους. Υπάρχει, δηλαδή, μια αλυσίδα η οποία είναι κατακόρυφη και οφείλει να ολοκληρώνεται.
Το κάθε επίπεδο σχεδιασμού πρέπει να ακολουθεί το προηγούμενο και αυτό είναι κρίσιμο τόσο για την κατανόηση της διαδικασίας όσο και για την ανάγκη συνολικής υλοποίησης του χωρικού σχεδιασμού.
Ως προς το ερώτημα αυτό καθαυτό, θα πω ότι πρόκειται γενικά για μια προγραμματική κατεύθυνση του σχεδίου, το οποίο επιχειρεί, με διάφορους τρόπους, να επιτύχει μια άμβλυνση των χωρικών ανισοτήτων. Στην πράξη, επιδιώκει σε έναν βαθμό να επιβραδύνει την ανάπτυξη στις πιο κορεσμένες περιοχές – δηλαδή εκείνες που είναι ήδη επιβαρυμένες σε υποδομές, τοπίο, φυσικό περιβάλλον και πόρους – και να διοχετεύσει αυτή τη ροπή προς ανάπτυξη σε περιοχές που διαθέτουν ακόμη μεγαλύτερα περιθώρια».
Φέρουσα ικανότητα και όρια κλινών
Πώς μεταφράζονται στην πράξη τα διαφορετικά όρια κλινών μεταξύ κορεσμένων νησιών (Μύκονος, Σαντορίνη) και ανεπτυγμένων όπως η Νάξος και η Πάρος;
«Γίνεται μία έμμεση αναγνώριση της φέρουσας ικανότητας, δηλαδή του πόσο κορεσμένη είναι μία περιοχή και ειδικά όταν μιλάμε για κλειστά συστήματα, όπως είναι ένα νησί που έχει πεπερασμένους φυσικούς πόρους και υποδομές.
Υπάρχει αυτή η λογική της γεφύρωσης των ανισοτήτων, και της συνολικότερης μείωσης του αριθμού των κλινών οριζόντια, αλλά και με επιμέρους μέτρα σε χωρικά προσδιορισμένες περιοχές, κάτι το οποίο – και αυτό τώρα είναι αρκετά υποκειμενικό -δίνει μία ρεαλιστική αν το θέλετε πρόσβαση στον μικροϊδιοκτήτη, μειώνοντας και το ενδιαφέρον των μεγαλύτερων επενδύσεων. Οπότε θα μπορούσε κανείς να πει ότι και αυτό το μέτρο έχει ίσως σαν λανθάνουσα πρόθεση πέρα από την προστασία του τοπίου και την προστασία της μικρομεσαίας επιχείρησης».
Αρτιότητα εκτός σχεδίου και τουριστική δόμηση: Τι αλλάζει με τα νέα όρια
Η αύξηση της αρτιότητας στα 12 στρέμματα για ανεπτυγμένες περιοχές τι αλλάζει ουσιαστικά για τους ιδιοκτήτες μικρότερων εκτάσεων;
Και για τα οικόπεδα 4–6 στρεμμάτων, τι δυνατότητες αξιοποίησης απομένουν πλέον στο νέο πλαίσιο;
«Τα όρια αυτά αρτιότητας —είναι πάρα πολύ σημαντικό να αναφερθεί— δεν απευθύνονται στην κατοικία, αλλά απευθύνονται μονάχα στις τουριστικές μονάδες και αφορούν την εκτός σχεδίου δόμηση.
Σημαίνει δηλαδή αυτό ότι τα αστικού τύπου ξενοδοχεία ή τα εντός οικισμού, για τα νησιά, δεν υπόκεινται σε ιδιαίτερες μεταβολές.
Επίσης άλλο ένα ζήτημα που απασχολεί το κοινό το τελευταίο διάστημα είναι η τάση για έναν περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης, είτε αφορά τις κατοικίες είτε τα ξενοδοχεία. Υπάρχει δηλαδή στο τραπέζι αυτή η συζήτηση, αλλά δεν γίνεται μεγάλη αναφορά στις αρκετά μεγάλες επεκτάσεις των οικισμών που προκρίνονται στα πολεοδομικά σχέδια που εκπονούνται αυτή την περίοδο σε όλη την επικράτεια.
Ουσιαστικά υπάρχει μία διάθεση για ανταλλαγή, μια αντιστάθμιση των αρνητικών επιπτώσεων του μέτρου, διοχετεύοντας την ανάπτυξη εντός των ορίων των οικισμών, στο πλαίσιο μιας οργανωμένης και έλλογης οικιστικής επέκτασης.
Για τα οικόπεδα λοιπόν που είναι κάτω από 12 στρέμματα, καθώς και για τα οικόπεδα 6 στεμμάτων, η οικοδομική τους, αν θέλετε, «εκτόνωση» γίνεται σίγουρα στην κατοικία. Δηλαδή, ναι μεν δεν μπορούν να δημιουργήσουν ξενοδοχειακές μονάδες, αλλά μπορούν να δημιουργήσουν κατοικίες με τα συστήματα που γνωρίζουμε σήμερα».
Μεγάλοι επενδυτές και συνενώσεις
«Βέβαια, εννοείται ότι ένα μέρος της ιδιοκτησίας θα χάσει τη δυνατότητα κάποιας τουριστικής αξιοποίησης. Αυτό είναι αναπόφευκτο. Αλλά για εμένα το πιο σημαντικό είναι —και ίσως πάλι ως ένα μέτρο αντιστάθμισης— να γίνει και μία συζήτηση για το θέμα των συνενώσεων. Ο κόσμος προφανώς ανησυχεί για την ιδιοκτησία του, ότι θα χάσει την αξία της και ότι ίσως δημιουργηθεί ένα «παζλ» το οποίο θα καταλήξει στα χέρια μεγαλοεπενδυτών.
Αν όμως ο νομοθέτης προβλέψει μία απαγόρευση στις συνενώσεις, ίσως να μην οδηγηθούμε σε μία αθέμιτη αναδιανομή της γης. Θα αποτρέψουμε τους μεγάλους επενδυτές και όποιος κατακερματισμός της γης έχει συμβεί ανά τα έτη θα συνεχίσει να υπάρχει, και οι ιδιοκτήτες θα παραμείνουν ιδιοκτήτες των ακινήτων τους».
Τουρισμός υψηλών κατηγοριών- κατεύθυνση προς 3–5 αστέρων μονάδες
Το γεγονός ότι το νέο πλαίσιο κατευθύνει την ανάπτυξη κυρίως σε μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων, τι σημαίνει στην πράξη για τη μορφή του τουρισμού στις Κυκλάδες και για τη δυνατότητα συμμετοχής μικρότερων επιχειρήσεων;
«Σίγουρα η πρόθεση του μέτρου είναι μία ποιοτική στροφή. Ωστόσο, θεωρώ ότι ανεβάζει πάρα πολύ τον πήχη, το κόστος κατασκευής και της διαχείρισης και, κατά συνέπεια, το «σκαλοπάτι» εισόδου στην οικονομία για τους ιδιοκτήτες — εννοώ για τους ιδιοκτήτες ως εν δυνάμει επενδυτές.
Ταυτόχρονα αυξάνει πιθανότατα και το κόστος διαμονής για τον επισκέπτη, με έναν σοβαρό κίνδυνο να οδηγηθούμε σε έναν μη προσιτό προορισμό. Και, στα πλαίσια του ότι λειτουργούμε σε ένα ευρύτερο διεθνή χώρο, όπου οι τουριστικές κινήσεις συμβαίνουν, θα πρέπει να έχουμε επίγνωση του «ταμπλό», ώστε οι αποφάσεις να λαμβάνονται ανάλογα και να μην διοχετεύσουμε τον κόσμο σε χώρες ανταγωνιστές.
Αυθεντικότητα και οικογενειακή επιχειρηματικότητα: Το συγκριτικό πλεονέκτημα της ελληνικής τουριστικής βιομηχανίας
Αλλά για μένα το πιο σημαντικό είναι να διατυπώσουμε ποιο είναι το συγκριτικό πλεονέκτημα της ελληνικής τουριστικής βιομηχανίας — αυτό δηλαδή που την καθιέρωσε ως έναν ισχυρό παίκτη σε διεθνές επίπεδο. Και για μένα αυτό είναι η ανθρώπινη, προσωποκεντρική, μικρομεσαία, οικογενειακή επιχείρηση, καθώς και η αυθεντικότητα και ο χαρακτήρας που τη διακρίνουν.
Αυτά είναι που δημιούργησαν μια πάρα πολύ ανθεκτική οικονομία, με ισχυρούς δεσμούς με τον τόπο, ακόμη και σε δύσκολους καιρούς, αλλά και οριζόντιους συνδέσμους με τους υπόλοιπους τομείς της παραγωγής».
Airbnb και τοπικές νησιωτικές κοινωνίες
Ποιες είναι οι βασικές προβλέψεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb) και πώς διαφοροποιούνται μεταξύ νησιών με υψηλή και χαμηλότερη τουριστική πίεση;
«Όπως είπα και στην αρχή για το χωροταξικό, αυτό είναι ένα σχέδιο πολύ μεγάλης κλίμακας. Αναφέρεται δηλαδή σε επίπεδο δημοτικής ενότητας και τα μέτρα που λαμβάνει είναι κατά κύριο λόγο στρατηγικά. Δεν έχει δηλαδή τόσο εφαρμοστικό χαρακτήρα.
Θίγει σίγουρα ένα πολύ σημαντικό φαινόμενο που απασχολεί εδώ τις τοπικές κοινωνίες των νησιών τα τελευταία χρόνια, καθώς αντιμετωπίζουμε πολύ σοβαρά προβλήματα με την έλλειψη πρώτης κατοικίας.
Αυτό που κάνει είναι ουσιαστικά να δίνει κάποια εργαλεία και κατευθύνσεις προς τα επόμενης κλίμακας σχέδια, δηλαδή τα πολεοδομικά, χωροταξικά, και περιφερειακά κατ’επέκταση για το πώς να εντοπίσουν και να περιορίσουν το ζήτημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Θέτει κάποιες προϋποθέσεις διάθεσης ακινήτων, το θέμα της χρονικής διάρκειας, και —το πιο σημαντικό— μιλά για ζώνες περιορισμού ή απαγόρευσης, τις οποίες ο μελετητής των πολεοδομικών σχεδίων θα κληθεί να φέρει στο τραπέζι ,να αποδείξει επαρκώς με όποια δεδομένα είναι διαθέσιμα, και να περιγράψει.
Για μένα, το πιο ενδιαφέρον στοιχείο είναι το θέμα της αναστολής έκδοσης νέων αριθμών μητρώου, ειδικά στις νεόδμητες κατοικίες στα νησιά, το οποίο είναι το μόνο μέτρο με άμεσο εφαρμοστικό χαρακτήρα.
Ωστόσο, είναι πολύ σημαντικό να αναφερθεί ότι δεν συνεπάγεται πως με την ψήφιση του χωροταξικού θα ενεργοποιηθεί αυτόματα. Πρόκειται για ένα μέτρο προγραμματικό, το οποίο ενδεχομένως να δούμε να υλοποιείται στη συνέχεια, σε συνδυασμό μάλλον και με τα πολεοδομικά. Υπάρχουν δηλαδή κάποιες ασάφειες ως προς τη διαχείριση, αν και είναι ένα πολύ θετικό πρώτο βήμα ότι το θέμα μπαίνει σε επίσημο πλαίσιο και διαχειρίζεται σε κρατικό επίπεδο».
Μικρές Κυκλάδες: ευκαιρία πριν τον κορεσμό
Για τις Μικρές Κυκλάδες, τι σημαίνουν στην πράξη οι αυστηρότεροι περιορισμοί ως προς τις δυνατότητες ανάπτυξης και τις αντοχές των υποδομών τους;
«Σίγουρα το πρώτο και κύριο —το οποίο μάλιστα προωθεί και το χωροταξικό— είναι η βελτίωση των ίδιων των υποδομών.
Αναφορικά με τις Μικρές Κυκλάδες και τους αυστηρότερους όρους, θεωρώ πως αποτελούν μια πολύ καλή ευκαιρία για μια πιο οργανωμένη ανάπτυξη, όσο αυτή βρίσκεται ακόμη σε «βρεφικό» στάδιο. Πριν δηλαδή κορεστούν και ακολουθήσουν άλλα μοντέλα ανάπτυξης, να διατηρήσουν τον χαρακτήρα και την κλίμακα του τόπου.
Για μένα, το πιο ενδιαφέρον είναι να δει κανείς τα ειδικά πολεοδομικά σχέδια που εκπονούνται αυτή την περίοδο για τις Μικρές Κυκλάδες και να σημειώσει πως, σε σχέση με τα όρια που θέτει το χωροταξικό, γίνονται αρκετά αυστηρότερα. Προδιαγράφουν δηλαδή από 30 έως 50 κλίνες στην εκτός σχεδίου δόμηση, έχοντας ως γνώμονα την προστασία της τοπικής οικονομίας και κοινωνίας.
Και είναι σημαντικό αυτό να ειπωθεί και οριζόντια, ότι γενικά τα πολεοδομικά σχέδια μπορούν να γίνουν μόνο αυστηρότερα σε σχέση με το χωροταξικό. Δεν μπορούν να δώσουν παραπάνω».
Ο χωροταξικός σχεδιασμός είναι εύστοχος και αποτελεσματικός μόνο όταν ισχύει για όλους
Κλείνοντας τη συζήτηση, ο αρχιτέκτονας κ. Κουτάντζης τοποθετείται συνολικά για τη σημασία και τις προκλήσεις του νέου χωροταξικού πλαισίου, δίνοντας έμφαση στη μεγάλη εικόνα των αλλαγών που βρίσκονται σε εξέλιξη στη χώρα.
«Με αφετηρία όλα τα παραπάνω, αξίζει να σημειωθεί πως τα τελευταία χρόνια η Ελλάδα βρίσκεται σε μια τροχιά χωροταξικής και πολεοδομικής ανασυγκρότησης, η οποία έχει να γίνει στη χώρα από τη δεκαετία του ’80 και την επιχείρηση πολεοδομικής ανασυγκρότησης του Αντώνη Τρίτση. Πρόκειται για ένα πολύ σημαντικό βήμα στην εξέλιξη της χώρας και είναι κρίσιμο να δούμε αυτή τη μεγάλη εικόνα.
Πρέπει να μπει ένα τέλος στην άναρχη και χωρίς κανόνες ανάπτυξη και να τεθεί ένα πλαίσιο και μια σταθερότητα για την ανάπτυξη των επόμενων ετών.
Ωστόσο — ο χωροταξικός σχεδιασμός είναι εύστοχος και αποτελεσματικός μόνο όταν ισχύει για όλους.
Και εδώ αναφέρομαι στις οργανωμένες μορφές ανάπτυξης και τουρισμού, που δυστυχώς αποτελούν και το μεγαλύτερο «αγκάθι» του χωροταξικού πλαισίου, καθώς τους επιτρέπεται οριζόντια και αδιακρίτως ανάπτυξη σε όλη την επικράτεια, δημιουργώντας ουσιαστικά περιοχές πολλών ταχυτήτων».
