Νέο Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό: Τι αλλάζει για Κυκλάδες, νησιά, AirBnB και νέες ξενοδοχειακές μονάδες
Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο ανάπτυξης του τουρισμού, ιδιαίτερα για τις νησιωτικές περιοχές και τις Κυκλάδες, φέρνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ), το οποίο παρουσιάστηκε από τα συναρμόδια υπουργεία.
Το νέο πλαίσιο δίνει έμφαση στη βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη, στη μείωση της άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης, στην προστασία του τοπίου και των παράκτιων περιοχών, αλλά και στον αυστηρότερο έλεγχο της τουριστικής ανάπτυξης σε περιοχές που ήδη δέχονται μεγάλες πιέσεις.
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στα μικρά νησιά, στις περιοχές Natura, στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου AirBnB, αλλά και στη φέρουσα ικανότητα των τουριστικών προορισμών.
Οι βασικοί στόχοι του νέου χωροταξικού
Σύμφωνα με το νέο ΕΧΠ-Τ, στόχος είναι η ανάπτυξη του τουρισμού με όρους βιωσιμότητας και με σεβασμό στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Το σχέδιο προβλέπει:
- βελτίωση της συνολικής τουριστικής εμπειρίας,
- επέκταση της τουριστικής περιόδου,
- ενίσχυση ειδικών μορφών τουρισμού,
- σύνδεση του τουρισμού με τον πολιτισμό και το φυσικό περιβάλλον,
- καλύτερη διαχείριση προορισμών που δέχονται έντονες πιέσεις,
- προσαρμογή του τουρισμού στην κλιματική αλλαγή,
- μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος των τουριστικών δραστηριοτήτων.
Παράλληλα, επιχειρείται η διάχυση της τουριστικής δραστηριότητας και σε λιγότερο ανεπτυγμένες περιοχές της χώρας.
Πώς χωρίζονται πλέον οι περιοχές
Το νέο χωροταξικό κατηγοριοποιεί τις περιοχές ανάλογα με την ένταση του τουριστικού φαινομένου, λαμβάνοντας υπόψη:
- τον αριθμό των τουριστικών κλινών,
- τον μόνιμο πληθυσμό,
- την έκταση κάθε περιοχής.
Οι περιοχές χωρίζονται σε πέντε κατηγορίες:
- (Α) Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης
- (Β) Αναπτυγμένες περιοχές
- (Γ) Αναπτυσσόμενες περιοχές
- (Δ) Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης
- (Ε) Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης
Παράλληλα, τα νησιά – πλην Κρήτης και Εύβοιας – χωρίζονται σε τρεις επιπλέον ομάδες, ανάλογα με την έκτασή τους.
Η Ομάδα Ι αφορά μεγάλα νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, ενώ στα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ προβλέπονται αυστηρότεροι περιορισμοί, με στόχο την προστασία του τοπίου και της φυσιογνωμίας τους.
Τι αλλάζει για τα νησιά και τις Κυκλάδες
Οι σημαντικότερες αλλαγές αφορούν κυρίως τις νησιωτικές περιοχές και ιδιαίτερα τα μικρότερα νησιά.
Στις περιοχές με ήδη υψηλή τουριστική πίεση, το νέο πλαίσιο δίνει προτεραιότητα κυρίως στην αναβάθμιση υφιστάμενων καταλυμάτων και όχι στη δημιουργία μεγάλου αριθμού νέων μονάδων.
Όρια στις νέες κλίνες
Για πρώτη φορά τίθενται σαφέστερα όρια στη δυναμικότητα νέων τουριστικών μονάδων:
- σε πιο επιβαρυμένες ή ευαίσθητες νησιωτικές περιοχές προβλέπεται ανώτατο όριο έως 100 κλίνες,
- σε μεγαλύτερα και λιγότερο επιβαρυμένα νησιά μπορούν να επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες, ανάλογα με την κατηγορία της περιοχής.
Αυστηρότεροι όροι δόμησης εκτός σχεδίου
Αλλάζουν και τα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία σε εκτός σχεδίου περιοχές:
- 16 στρέμματα στις περιοχές κατηγορίας Α,
- 12 στρέμματα στις περιοχές Β,
- 8 στρέμματα στις περιοχές Γ, Δ και Ε.
Παράλληλα, στις περιοχές Α, Β και Γ προβλέπεται ανάπτυξη κυρίως ξενοδοχείων υψηλότερων προδιαγραφών, δηλαδή μονάδων 3, 4 και 5 αστέρων.
Αυστηρότερο καθεστώς για την παράκτια ζώνη
Το νέο πλαίσιο προβλέπει αυστηρούς περιορισμούς για τις ακτές.
Στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται νέες κατασκευές και διαμορφώσεις.
Εξαιρούνται μόνο έργα που αφορούν:
- πρόσβαση ΑμεΑ,
- πρόσβαση ασθενοφόρου,
- συγκεκριμένες παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για αιγιαλό και παραλία.
Τι αλλάζει για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου AirBnB
Το νέο ΕΧΠ-Τ προβλέπει τη δυνατότητα επιβολής αυστηρότερων κανόνων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ιδιαίτερα σε περιοχές που αντιμετωπίζουν μεγάλη τουριστική και στεγαστική πίεση.
Μεταξύ άλλων προβλέπονται:
- καθορισμός όρων και προϋποθέσεων λειτουργίας,
- σύνδεση της δραστηριότητας με την κύρια κατοικία,
- περιορισμοί στη χρονική διάρκεια μίσθωσης ανά έτος,
- δυνατότητα δημιουργίας ζωνών όπου η δραστηριότητα θα περιορίζεται ή θα απαγορεύεται,
- περιορισμοί σε νέες προσφορές βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδιαίτερα σε νεόδμητες κατοικίες ή σε περιοχές με αυξημένη πίεση.
Οι ρυθμίσεις αυτές αναμένεται να επηρεάσουν σημαντικά αρκετούς νησιωτικούς προορισμούς όπου η βραχυχρόνια μίσθωση έχει αυξηθεί έντονα τα τελευταία χρόνια.
Έμφαση σε Natura και προστατευόμενες περιοχές
Το νέο πλαίσιο προβλέπει αυστηρότερους όρους για τις περιοχές Natura και συνολικά για τις προστατευόμενες περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών.
Προβλέπονται:
- περιορισμοί στην ένταση της τουριστικής ανάπτυξης,
- αυξημένες απαιτήσεις περιβαλλοντικής αξιολόγησης,
- αυστηρότεροι όροι δόμησης,
- έμφαση στην ήπια ανάπτυξη και στην προστασία της βιοποικιλότητας.
Τι ισχύει για ήδη εγκεκριμένες άδειες
Σύμφωνα με το υπουργείο, υφιστάμενες άδειες, εγκεκριμένα σχέδια και έργα που έχουν ήδη υποβάλει φάκελο περιβαλλοντικής αδειοδότησης και έχουν λάβει πληρότητα, δεν επηρεάζονται από το νέο χωροταξικό πλαίσιο.
Το ΕΧΠ-Τ θα λειτουργεί ως δεσμευτικό πλαίσιο για τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία θα πρέπει σταδιακά να εναρμονιστούν με τις νέες κατευθύνσεις.
Τι διαφοροποιήθηκε σε σχέση με τη διαβούλευση του 2024
Όπως επισημαίνεται, το τελικό κείμενο διατηρεί σε μεγάλο βαθμό τη φιλοσοφία του σχεδίου που είχε τεθεί σε διαβούλευση το καλοκαίρι του 2024.
Ωστόσο, προστέθηκαν αυστηρότερες προβλέψεις για:
- την προστασία του νησιωτικού χώρου,
- τις περιοχές Natura,
- τα ευαίσθητα τοπία,
- τον περιορισμό της διάσπαρτης εκτός σχεδίου δόμησης.
Σημαντικό ρόλο στις αλλαγές έπαιξαν και τα νεότερα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, καθώς και οι μελέτες φέρουσας ικανότητας που εκπονήθηκαν το τελευταίο διάστημα και οδήγησαν σε αυστηρότερα μέτρα δόμησης και προστασίας.
